Conhecer e saber os pontos fortes e fracos da sua carteira de imóveis é imprescindível para garantir a saúde e liquidez do portfólio de produtos de uma imobiliária. Ainda, entender quais tipologias de imóveis possuem maior demanda no momento e qual o preço está sendo praticado no mercado farão com que as ações individualizadas dos imóveis em carteira sejam muito mais assertivas.
Foi pensando justamente nisso que idealizamos no NIVU o Farol de Oportunidades UDATA, uma tecnologia imobiliária que possui tal nome por fazer alusão a um semáforo e que é capaz de classificar os imóveis da sua carteira em 3 agrupamentos: venda/aluguel iminente, venda/aluguel potencial e baixo potencial de venda/aluguel.
Quais são os critérios utilizados no mapeamento de oportunidades?
As classificações são feitas levando em conta 2 critérios: Preço praticado versus o preço inferido pelo mercado; e o Score (liquidez) do imóvel, que pode ser baixo, médio ou alto.
O imóvel é considerado dentro do preço quando o preço praticado é igual ou menor que o preço sugerido pela calculadora de preços UDATA, dado este que é inferido através da mediana de preços praticados pelo mercado nas modalidades de venda ou aluguel por todos os imóveis anunciados em portais imobiliários (ativos ou inativos nos últimos 90 dias) da região (bairro) que possuem características semelhantes ao imóvel em estoque.
Ainda, o Score diz respeito basicamente à liquidez desse imóvel. Sendo assim, o algoritmo cruza as características do imóvel em questão com as características dos imóveis que mais vêm sendo inativados nos últimos 90 dias e o classifica como FIT baixo caso não seja um imóvel tão procurado no momento, FIT médio caso o imóvel possua algumas características que vêm sendo procuradas no momento e, por fim, FIT alto caso seja um imóvel com as mesmas características dos imóveis mais procurados nos últimos 3 meses.
Entendendo como os critérios funcionam, podemos iniciar para as classificações.
Venda/Aluguel Iminente (cor verde) – As ofertas com status “venda/aluguel iminente” são as que possuem Score alto ou médio, além de estarem com valor igual ou abaixo do inferido pela calculadora de preços UDATA.
Venda/Aluguel Potencial (cor amarela) – As ofertas com status “venda potencial” são as que possuem Score alto ou médio e valor acima do inferido pelo mercado, ou possuem Score baixo ou médio e valor abaixo do inferido pela calculadora de preços UDATA.
Baixo Potencial (cor vermelha) – Por fim, as ofertas com status “baixo potencial” possuem Score baixo, além de estarem com valor acima do inferido pela calculadora de preços UDATA.
Além disso, a dashboard CRM apresenta uma coluna que mostra a média de semanas que imóveis com aquelas características costumam levar para serem inativados, assim é possível monitorar se o imóvel já passou do prazo em que deveria ser vendido.
Mapeamento de receitas: Entenda como utilizar esta métrica para crescer sua receita marginal.
A Dash de CRM do UData apresenta ainda a receita total projetada da sua carteira, a receita inferida desses imóveis pela calculadora, bem como a diferença entre essas duas receitas.
Nesse contexto, caso essa diferença se apresente na forma de um número positivo, conclui-se que há uma margem para aumentar ainda mais a receita da imobiliária, visto que parte da carteira está praticando um preço abaixo do que está sendo praticado pelo mercado de uma forma geral.
Tomando conhecimento de todas essas informações a imobiliária conseguirá, enfim, traçar um plano para acelerar a venda de seus imóveis.
Nota-se que, de modo geral, a maior parte dos imóveis das carteiras imobiliárias são classificados como venda potencial e, como mostrado anteriormente, esses imóveis podem estar dentro do preço, mas com baixa liquidez ou estar fora do preço e com alta ou média liquidez.
No caso dos imóveis que possuem preços abaixo da mediana do mercado e com baixa liquidez, uma das alternativas para acelerar a venda do imóvel é investir no marketing destas ofertas, por exemplo. Isso, pois esses imóveis estão no preço ou abaixo da mediana de preços do mercado, ou seja, estão “baratos”, sendo assim, podem ser classificados como uma oportunidade e, por não estarem sendo muito procurados, precisam ser vistos.
Já no caso dos Imóveis que apresentam alta ou média liquidez, mas estão acima do preço sugerido pelo mercado, uma possível solução para acelerar a venda desse imóvel seria conscientizar melhor o proprietário, sempre utilizando dados disponíveis na dashboard UDATA, para que este possa adequar o valor da sua oferta.
Deve-se argumentar que, apesar de ele possuir um imóvel que está sendo muito procurado, o mercado indica que o preço está acima da mediana de preços praticada por outros imóveis com as mesmas características. Ainda, a coluna de média de semanas pode ser uma forte aliada na argumentação caso o imóvel já esteja anunciado a mais tempo do que deveria.
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Até o próximo post!
