O mercado imobiliário brasileiro passou por transformações importantes entre 2023 e 2024, influenciado por fatores econômicos, políticos e ambientais. A alta dos juros e os desafios fiscais moldaram o cenário econômico, enquanto eventos climáticos, como as enchentes no Rio Grande do Sul, impuseram dificuldades adicionais. Neste artigo, analisamos o comportamento do mercado nas principais capitais brasileiras, destacando os impactos desses fatores e as perspectivas para 2025, especialmente à luz das expectativas macroeconômicas do futuro ano.
O Mercado Imobiliário em 2023
Em 2023, o mercado imobiliário foi severamente impactado pela política monetária restritiva, com a taxa Selic mantida em patamares elevados para controlar a inflação. O resultado foi uma redução significativa no acesso ao crédito, particularmente para a classe média, tornando o financiamento imobiliário menos acessível e, consequentemente, desacelerando o setor, especialmente no segmento residencial.
No entanto, capitais como São Paulo, Brasília e Florianópolis conseguiram manter certa estabilidade, sustentadas pela demanda por imóveis de médio e alto padrão. O mercado de investimentos em imóveis também continuou atrativo, com modalidades como house flipping e imóveis para aluguel de longo prazo, ajudando a manter algum dinamismo no setor.
O Mercado Imobiliário em 2024
O ano de 2024 trouxe uma leve melhoria nas expectativas econômicas, embora o impacto das altas taxas de juros ainda fosse sentido. Com a perspectiva de uma política monetária mais flexível a partir de 2025, graças à futura troca de presidência no Banco Central, houve um leve aumento no otimismo dos investidores. Ao mesmo tempo, o aumento dos gastos públicos gerou preocupações fiscais e afetou o cenário econômico de forma mais ampla.
1. Expectativas em Relação ao Banco Central e Acesso ao Crédito
Apesar de a mudança na presidência do Banco Central estar prevista apenas para 2025, as expectativas de uma política monetária mais flexível começaram a influenciar o comportamento dos investidores já em 2024. A possível redução nas taxas de juros foi vista como um fator positivo, que poderia facilitar o acesso ao crédito imobiliário e impulsionar a demanda por imóveis, especialmente nas grandes capitais.
Capitais como São Paulo e Brasília, que possuem mercados mais robustos e com maior concentração de imóveis de alto padrão, sentiram esse otimismo de forma mais acentuada. Investidores de longo prazo começaram a preparar suas estratégias para aproveitar as condições de financiamento mais favoráveis que se esperam para 2025.
2. Aumento dos Gastos Públicos e Suas Implicações
O aumento dos gastos públicos em 2024 foi direcionado principalmente para o custeio da máquina pública, incluindo despesas com funcionalismo, Previdência Social e outros gastos correntes. Embora parte desse aumento tenha sido destinada a programas sociais, como transferências de renda, a maior pressão fiscal veio de compromissos com despesas obrigatórias do governo.
Essa alta nos gastos gerou preocupações sobre o impacto fiscal a longo prazo, principalmente em relação à sustentabilidade das contas públicas e seus reflexos no controle da inflação. Para o mercado imobiliário, o cenário de aumento da dívida pública e possível aumento de impostos levantou incertezas, embora o setor de médio e alto padrão tenha mantido desempenho relativamente estável.
Impacto nas Capitais:
- Belo Horizonte: Mesmo sem grandes investimentos em infraestrutura, o mercado imobiliário permaneceu estável, com crescimento em áreas periféricas e de médio padrão.
- Porto Alegre: As enchentes que atingiram o Rio Grande do Sul em 2024 causaram grande impacto no mercado local. A destruição de imóveis e a vulnerabilidade de certas áreas causaram uma migração da demanda para regiões mais seguras e elevadas, criando desafios e oportunidades para novas soluções habitacionais.
3. Impacto das Enchentes em Porto Alegre
Em Porto Alegre, as enchentes de 2024 trouxeram consequências devastadoras para várias regiões, forçando a relocação de muitos moradores e impactando o mercado imobiliário local (leia aqui o artigo de Marcel Manduca sobre o pós enchentes no estado do Rio Grande do Sul). A procura por imóveis em áreas menos vulneráveis aumentou, enquanto as regiões mais atingidas pela destruição sofreram uma queda de valor. Como resposta, o setor imobiliário local teve que se adaptar, priorizando reconstruções e soluções que oferecessem maior segurança contra desastres naturais.
Esses eventos climáticos ressaltaram a necessidade de construções mais resilientes e seguras, além de incentivar uma revisão nos padrões de urbanização da cidade, visando mitigar os riscos de futuras catástrofes.
Tecnologias Inovadoras e Sustentáveis no Mercado Imobiliário
As preocupações ambientais e a demanda por construções mais eficientes levaram à adoção de tecnologias inovadoras no mercado imobiliário em 2024. Soluções que oferecem maior sustentabilidade, como o steelframe, e novas técnicas de construção eficiente foram amplamente utilizadas em projetos de médio e alto padrão.
Essas tecnologias, além de serem mais rápidas e econômicas, estão alinhadas com a crescente necessidade de construções que suportem eventos climáticos adversos e contribuam para a redução do impacto ambiental. Capitais como Florianópolis se destacaram na implementação dessas soluções em seus empreendimentos, enquanto outras cidades também começaram a adotar práticas mais sustentáveis.
Projeções para 2025
As expectativas para 2025 são de otimismo moderado. A troca na presidência do Banco Central, esperada para trazer uma política monetária mais flexível, pode resultar em uma queda da taxa Selic, aumentando o acesso ao crédito imobiliário. No entanto, o aumento dos gastos públicos e as pressões fiscais continuam sendo desafios para o crescimento econômico de longo prazo.
1. Redução das Taxas de Juros e Acesso ao Crédito
Com a esperada redução da Selic em 2025, o crédito imobiliário deve se tornar mais acessível, especialmente para a classe média, que foi a mais afetada pelas altas taxas em 2023 e 2024. Essa mudança pode aumentar a demanda por imóveis residenciais em grandes capitais como São Paulo e Brasília, estimulando um novo ciclo de crescimento no setor.
2. Sustentabilidade e Resiliência Climática em Foco
Os eventos climáticos de 2024, como as enchentes em Porto Alegre, reforçaram a importância de soluções habitacionais mais seguras e resilientes. Em 2025, espera-se que construtoras e desenvolvedores priorizem projetos voltados para a sustentabilidade e a resiliência climática, com um foco maior em tecnologias construtivas que minimizem o impacto ambiental e ofereçam maior proteção contra desastres naturais.
3. Inovações Tecnológicas no Mercado Imobiliário
Além do steelframe, outras tecnologias inovadoras, como o uso de inteligência artificial para precificação e análise de liquidez, deverão ganhar espaço em 2025. Plataformas imobiliárias mais inteligentes, que utilizam big data e IA para prever tendências de mercado e oferecer soluções personalizadas aos clientes, como o UDATA do NIVU, estão cada vez mais presentes no setor, melhorando a eficiência na compra, venda e aluguel de imóveis.
4. Riscos Fiscais e Crescimento Moderado
Os desafios fiscais gerados pelo aumento dos gastos públicos em 2024 continuarão a ser uma preocupação em 2025. A pressão sobre o orçamento público pode limitar a capacidade do governo de investir em infraestrutura e outros projetos que impulsionam o crescimento econômico, o que pode impactar o mercado imobiliário, especialmente no segmento de baixo custo.
Por outro lado, o segmento de alto padrão, menos sensível às oscilações econômicas, deve continuar a apresentar um desempenho positivo, principalmente nas grandes capitais, onde a demanda por imóveis de luxo e empreendimentos de longo prazo permanece forte.
Conclusão
O mercado imobiliário brasileiro em 2024 enfrentou desafios significativos, como o aumento dos custos do crédito e os desastres ambientais. No entanto, com a perspectiva de uma política monetária mais flexível em 2025, o setor pode experimentar uma recuperação, especialmente nas capitais mais desenvolvidas. Ao mesmo tempo, os desafios fiscais e a necessidade de maior resiliência climática serão determinantes para moldar o futuro do mercado.
A adoção de tecnologias inovadoras e soluções sustentáveis será fundamental para atender à demanda por construções mais seguras e eficientes, enquanto o acesso ao crédito, estimulado pela possível redução da Selic, poderá trazer novo fôlego ao setor imobiliário.
Quer saber mais sobre como alavancar suas captações de imóveis e rentabilidade de carteira através da nossa plataforma UDATA? Então clique aqui e solicite agora mesmo o atendimento de um dos nossos consultores!
Até o próximo post! 
