Porto Alegre tem enfrentado enchentes devastadoras que afetaram severamente vários bairros, forçando muitos de seus moradores a procurarem áreas mais seguras para morar. A necessidade de deslocamento é uma realidade para muitas famílias que buscam proteção contra futuras inundações. Neste artigo, embora a catástrofe tenha afetado significativamente 397 municípios do estado, focaremos este conteúdo na Capital gaúcha. Reunimos informações de especialistas em hidrologia e profissionais envolvidos no planejamento urbanístico de Porto Alegre para refletir sobre um possível cenário do mercado imobiliário com base no impacto dos últimos eventos que atingiram a cidade.
Leia o artigo original em: https://luagge.com.br/blog/mercado-imobiliario-de-porto-alegre-uma-analise-pos-enchentes/
Deslocamento: A Realidade dos Atingidos
O deslocamento forçado devido às enchentes é uma situação difícil que muitas famílias em Porto Alegre estão enfrentando. De acordo com dados recentes emitidos pela defesa civil, 15 mil pessoas foram obrigadas a deixar suas casas em busca de áreas seguras. Ainda que prematuramente, podemos imaginar um cenário de um novo comportamento na busca por imóveis na Capital.
Geografia de uma Tragédia
Observando o mapa das enchentes em Porto Alegre, os bairros do extremo norte, como Sarandi, Humaitá e as ilhas do bairro Arquipélago, estão há dias literalmente debaixo d’água. Esses bairros, geralmente ocupados por populações mais vulneráveis, foram duramente atingidos, resultando em milhares de desabrigados e extensivos danos materiais. A falta de infraestrutura adequada e a proximidade com áreas de risco de inundação agravam a situação desses bairros, necessitando de intervenções urgentes para mitigar os impactos futuros.
No outro extremo, o Guaíba protagonizou desespero na população da zona sul, tomando o espaço das primeiras quadras do calçadão do bairro Ipanema, avançando pelo arroio da avenida principal do bairro Guarujá, inundando quase a totalidade da Vila do Sargento no bairro Serraria, seguindo um rastro de destruição por todos os bairros que margeiam o Guaíba até o Lami.
Bairros na região central, como Cidade Baixa, Praia de Belas e Menino Deus, foram severamente afetados neste evento. Esses bairros, somados ao Centro Histórico, tradicionalmente indicavam pontos específicos de alagamentos, nada que se assemelha a este último evento, e ainda, possuem a maior densidade demográfica da Capital, havendo naturalmente uma valorização imobiliária em toda essa região.
Do ponto de vista mercadológico, com um crescente interesse na procura por locais seguros, quais seriam as alternativas de novas regiões para essas pessoas? Qual seria a primeira onda? A demanda por aluguel, venda ou compra?
História e Colapso do Sistema Antienchentes de Porto Alegre
O sistema antienchentes de Porto Alegre foi concebido na década de 1960 e implementado em 1970, após um estudo criterioso realizado por engenheiros alemães em conjunto com profissionais locais. Este sistema incluiu a construção de diques, um muro de concreto armado na Avenida Mauá e casas de bombas para a drenagem das águas, visando proteger áreas baixas como o Centro Histórico e bairros próximos.
Conforme a Revista Fórum, ao longo das décadas, a falta de manutenção adequada comprometeu a eficácia do sistema. O polêmico “Muro da Mauá” deteriorou-se sem manutenção, e os portões metálicos ficaram enferrujados e deformados. A negligência se estendeu às casas de bombas, essenciais para evitar o acúmulo de água nas áreas protegidas. Em base ao áudio amplamente divulgado em aplicativos de mensagens, a Arquiteta Urbanista Ligia Maria Bergamaschi Botta destacou que a falta de manutenção e planejamento adequado contribuiu para o colapso do sistema durante as enchentes recentes.
Fernando Mainardi Fan, professor do Instituto de Pesquisas Hidrológicas da UFRGS (IPH), mencionou que a ausência de monitoramento eficaz das vazões dos rios e o impacto das alterações climáticas também agravaram as enchentes. Ele destacou que um monitoramento mais preciso poderia ter ajudado a prever e mitigar as consequências das inundações, especialmente em áreas críticas como o Guaíba.
Avaliação dos Imóveis Impactados e Valorização das Áreas Seguras
As enchentes têm gerado um efeito significativo no mercado imobiliário de Porto Alegre. Os imóveis em bairros afetados deverão sofrer uma desvalorização devido à vulnerabilidade às inundações. Em contrapartida, áreas menos propensas a enchentes, como, por exemplo, algumas partes da Zona Sul, Moinhos de Vento e Petrópolis, têm o potencial de experimentar uma valorização. A tendência é que a demanda por essas regiões seguras aumente, refletindo a busca por estabilidade e segurança.
Queda na publicação de novas ofertas
Desde o início das enchentes nos primeiros dias de maio, o monitoramento de novas ofertas realizado pela empresa de inteligência de dados para o mercado imobiliário Nivu mostrou uma expressiva queda nas novas publicações de imóveis residenciais. Comparado ao mês anterior (abril), os seguintes bairros registraram as maiores quedas:
– Centro Histórico: 51% de queda para venda e 38% para aluguel.
– Floresta: 61% de queda para venda e 43% para aluguel.
– Menino Deus: 71% de queda para venda e 54% para aluguel.
– Navegantes: 58% de queda para venda e 52% para aluguel.
– Praia de Belas: 73% de queda para venda e 62% para aluguel.
– São Geraldo: 39% de queda para venda e 32% para aluguel.
– Sarandi: 52% de queda para venda e 55% para aluguel.
Em média, nos bairros acima, houve uma queda de 58% no estoque de imóveis para venda e 48% para aluguel, sendo Praia de Belas o bairro com maior percentual de queda em ambos os casos. Fonte: Zap Imóveis.
Um novo indicador
Podemos dizer que Porto Alegre adicionará um novo indicador técnico na avaliação de valorização imobiliária. Dificilmente será desconsiderado o fato de um imóvel estar ou não em área de inundações, seja por força da invasão das águas do Guaíba ou pelo colapso das casas de bombas que drenam as águas das chuvas, um fato novo para os profissionais do mercado. Analisando o comportamento do mercado imobiliário em episódios semelhantes em outras regiões, como no Vale do Taquari, podemos deduzir que a primeira onda de demanda pós-enchentes será pela modalidade de aluguel.
Muitas imobiliárias, assim como a Luagge Imóveis, criaram rapidamente soluções para atender de forma solidária a esses que necessitam de uma moradia rápida, reduzindo taxas e estimulando proprietários a ceder descontos para facilitar a adesão desses novos moradores, inclusive convertendo imóveis que tradicionalmente estavam disponíveis para aluguel de longa duração (30 meses) para a modalidade de temporada, que podem variar de 30 até 90 dias.
Na sequência desses eventos, será possível perceber uma tendência do deslocamento de moradores com um poder aquisitivo maior, que dificilmente irão tolerar evacuar de suas casas novamente por conta das enchentes. Neste contexto, a segunda onda será de venda de imóveis situados nos bairros afetados, por conseguinte, a demanda por compra de imóveis em locais que não foram afetados pelas enchentes.
Os desafios a seguir, para os profissionais do mercado imobiliário, serão reavaliar os imóveis à venda nos bairros afetados, os quais serão forçados a baixar os preços por conta do risco do retorno das inundações. Contudo, mesmo que haja pouca esperança em uma ação concreta da gestão pública, havendo a reestruturação do sistema antienchentes da cidade, poderá amenizar a depreciação desses imóveis situados nessas regiões. Autor: Marcel Manduca, diretor de marketing e tecnologia da Luagge Imóveis.
